​​2023年，“回归”堪称贯穿全年的楼市关键词。

供销主力回归主城、土拍回归“价高者得”、政策回归低干预状态、楼市回归市场化......

四川中原地产1-11月数据端的佐证更为直观——

• 5+2区以847.8万㎡占据大成都新房成交面积半壁江山；
• 5+2区单项⽬⼀年售出12亿，相当于远郊6个项⽬；

当“回归主城”进程愈演愈烈，在“三个做优做强”战略指导下，“做优做强中心城区”一马当先，成都由“外延式”向“内涵式”转变，置业“回流”主城已成购房群体的共识。

其中，论及回归主城与核心地段相辅相承的区域，一环，必是绕不开的话题。

#01主城一环，老成都的“朱砂痣”回看成都楼市近30年发展历程，期间先后诞生了不少高端板块、区域核心。业内对金融城、大源、麓湖等高端住区如数家珍的同时，作为伴随成都3000年文明更迭的“老钱聚集区”，主城一环才是老成都心口上那颗永恒的“朱砂痣”。

这个以天府广场为源点的城市“内圈”，不仅是成都“建城史”的开端，也是城市文脉与资源的集大成者。在充满挑战的新一轮时代洪流+“回归主城”的顶层基调下，对抗周期并催生核心资产，主城一环将是天然沃土。业内普遍认为，区位地段、供地节奏、楼市三大层面，将是支撑上述观点的底层逻辑：1.文脉之“根”——当鳞次栉比的高楼在新区拔地而起时，我们总觉得缺少了什么，这或许就是一座城市的历史记忆。近300年未曾易址的成都，“核心物业”应是城市根脉所在，主城中心当仁不让。毕竟，新区规划可以几经易稿，惟独主城中心的地段价值不可复制。北京胡同密布的南锣鼓巷如是，上海老洋房云集的南京西路如是，代言成都街巷人文源点的主城核心亦如是。

成都主城一环，也在见证城市早期繁盛、历代城市更迭之后，让皇城、武侯祠、琴台路、锦里、宽窄巷子等城市级历史人文坐标在此汇聚，厚重历史与市井文化的交叠，让它像极了成都核心地脉之上的一颗“朱砂痣”，这座城市的深层次魅力——烟火气+慢生活，在这里得到充分表达。时代洪流碾过，它早已跻身核心资产。2.供地之“稀贵”——2023年成都土地供销主阵地仍为主城5+2区：区域1-11月供应宅地61宗、3469亩，成交58宗、3366亩，成交率97%，土地供销占比均为大成都的46%。

成都迄今为止诞生的9宗地价2W+元/㎡地块均位于主城5+2区；一环内出让宅地更是仅2宗，其中邦泰猛追湾约11亩地块更是历经52轮叫价......不仅供应稀缺，也是龙头房企争夺激烈的目标区域。而审视新房市场正处“真空状态”的北一环正席，即将亮相的鸿山翡翠里，无疑将是弥补2024开局区域供应空窗的重量级项目。3.表现之“稳”——梳理近年来一环内新房市场表现，备案均价分别为37727元/㎡、36535元/㎡的宽窄慢里、鸿山翡翠府，它们的入市即罄，让“高价高销”的剧情持续在一环上演。

城市更新聚焦推动下，一环地位及成都老钱的主城情结从未改变，加之清水限价3.4W元/㎡的区域房价验证，接下来主城一环或将迎来全新展望周期。
#02锁定一环，就是锁定核心资产支撑一环房价的基础，是丰富配套与市井烟火加持的核心资产。主城区一切均是所见即所得，不管是配套与资源的聚集度、成熟度，还是生活氛围，均是已经实现，不存在无法兑现、规划变更的风险。重点聚焦到鸿山翡翠里所在的北一环，其区域价值可分成以下几点：1、规划赋能：与国务院“稳步推进超大特大城市城中村改造”步调一致的是，今年6月28日《成都市城市更新建设规划（2022-2025）》公开征求意见稿发布。结合2022.7.25至2023.6.21成都发布的多个“城市建设机会清单”，城北片区的更新，将是迭变主城面貌的重要一环。随着成都站停运+扩改建、成渝中线高铁开工、蓉北商圈横空出世，北一环终于迎来破土重生的契机。

毕竟蓉北商圈是与春熙路商圈、交子公园商圈共同被纳入《成都市中优“十四五”规划》的第三大百亿商圈，将打造为服务国内国际双循环的枢纽型都市商圈，未来必将让北一环进阶为驱动主城发展的重点区域。2、配套丰沛：蓉北商圈作为成都第三大城市级商圈，它包含六大组团。其中，鸿山翡翠里所在的蓉北公园科创人文组团，将是最早呈现的蓉北商圈极核区，目前已落地成都铁路科技创新中心、中国西部高级定制中心等，未来还将打造智创总部集聚区和潮流潮玩CAZ活力街区。

组团内不仅拥有火车北站（城市级）、人民北路站（区域级）、北站西二路站（社区级）三大站点构成的“人北TOD”，由龙湖上城天街、炎华置信花千集、保利时代商业、沐府汇·汇街等构成的商业配套，由成都市第十七幼、成都市北站小学校、成都市五丁小学、成都市铁路中学校等学校资源，以及由成都大学附属医院、成都五块石医院、中西医结合医院等构成的医疗矩阵，都将为主城北一环置业提供有力的配套支撑。3、宜居宜业：2021年至今组团内共成交3宗地块，最高清水限价由24800元/㎡飙升至30000元/㎡。其中，仅鸿山约17亩为纯住宅用地，金牛国投约24亩、成都交投&金牛国投约47亩为商兼住地块，目前均未入市。

周边唯一可参考的在售项目为组团以北的保利椿实九里和颂，该项目均价区间已达到2.9W-4W元/㎡的水平，北二环的新房价格都如此之高，足见客群对于区域的追捧及认可。需求旺盛、价格走高，未来，蓉北公园科创人文组团的宜居指数，将在城市界面更新后迎来一轮爆发式增长，区域内待推新盘，鸿山翡翠里或将是最早入市那个，入主北一环，机会不多了。
#03鸿山翡翠里，诠释“城央生活场”从2021年首入成都斩获新都约77亩，到2022年7月以青和里约10.5亩挺进一环内东大街，再到今年再添土储，三年落三子，鸿山这个彼时的新进房企，其深耕成都的步伐已然开启。8月15日，走上拍卖席的15宗地块全部成交，其中，鸿山以16600元/㎡拿下的北一环约17亩，是当天地块名单中仅有的“主城城央”地块。拼图级地块、纯住宅、北一环，这几个关键词合力之下，鸿山将为这寸土寸金的地段，呈现怎样的产品？

据悉，鸿山翡翠里共规划了4栋的住宅，其中北侧两栋为2T3户的26F高层，南侧两栋为2T2户的17F小高层，均为南北朝向阵列排布。建筑外立面的元素，依然采用现下主流的公建立面，大面积玻璃幕墙以及弧形冠顶，使立面审美充满行云流水的灵动与高级。

入户门厅也加入了弧形金属门头呼应建筑整体风格，大面积玻璃的大堂采光面，也让建筑与景观更协调融合。

十余亩的拼图级地块，却造出了超9000㎡的园林景观规模，不仅如此，还细分出了林间会客厅、邻里社交、治愈花园、长者康养区、儿童IP乐园、沉浸聚场等全龄段功能空间，完美演绎归心社区的高定体验感。

项目面积区间110-136㎡，共规划四个户型。其中，110㎡三房两卫，阳台宽度做到了约7.3m，三个卧室开间全部超3m，堪称惊人，要知道，这可是众多130㎡级产品都达不到的尺度。

121㎡四房两卫，配置约9m观景阳台、约6.8m开间奢阔横厅、约32㎡餐客一体双厅、主卧套步入式衣帽间，全维度“越级享受”的产品功底，足以匹配主城极核“地段仰望”的新生代都市主义生活。

126㎡户型，设置270°采光光厅，私梯入户、收纳消杀、小酌独处等功能切换自如；全南北空间布局，室内全明厅无暗室；次卧+主卧形成的超级主卧套可变空间，开窗面最宽可达6.2m。136㎡户型，不仅拥有全明光厅入户，约40㎡LDK客餐空间与12.6㎡的观景阳台组成的社交空间，相互交融又偶尔独立，这，全看身处其间的人那刻是何种情绪。

当版图扩张成为成都跻身“超大城市”的缩影。城央核心地段的“生活场”则更显珍贵。能真正读懂城市地段与核心资产关系的人，才能明白鸿山翡翠里的可贵之处，2024年成都楼市的高端开局，少不了它的身姿。
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